Nell'ottica della riduzione degli sprechi energetici rientrano i lavori del cosiddetto cappotto termico, che nel caso di un condominio devono essere approvati dall'assemblea condominiale a maggioranza.
Ma cosa succede se i condomini dissenzienti lamentano una lesione del diritto di proprietà dovuto al restringimento della superficie calpastabile dei balconi?
Il decreto n. 34/2020 ha introdotto il Superbonus 110% con l'art. 119 comma 9 bis, il quale testualmente dispone che "Le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l'adesione all'opzione per la cessione o per lo sconto di cui all'articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio.
Interventi edilizi e modifiche in peius del condominio: cosa accade?
Il cappotto termico rientra tra gli interventi coperti dal bonus e prevede il rivestimento della facciata dell'edificio in modo tale da migliorare l'isolamento termico dei singoli appartamenti, con un risparmio in termini di riscaldamento, durante l'inverno, e di utilizzo dei condizionatori, durante l'estate, grazie alla minore dispersione della temperatura.
Tale operazione comporta appunto un "nuovo strato" sull'edificio, il quale potrebbe ridurre la superficie calpestabile delle aree di proprietà esclusiva dei singoli condomini, come ad es. quella dei balconi.
Cosa accade se in assemblea sono presenti dei condomini dissenzienti che lamentino proprio questa riduzione?
Roma: delibere nulle se ledono i diritti del privato
La giurisprudenza non è concorde in materia, infatti il Tribunale di Roma con la sentenza n. 17997/2020 stabiliva che "L'assemblea è l'organo naturalmente depositario del potere decisionale del condominio, purché le decisioni assunte non siano volte a perseguire finalità extra-condominiali o siano lesive dei diritti individuali dei condomini."
Tale sentenza segue la scia decisionale della Cassazione, per la quale sono nulle le delibere che incidano negativamente sulle proprietà esclusive dei singoli senza il loro consenso, anche in presenza di lavori necessari.
Nel caso di specie infatti era stato approvato il cappotto termico senza tenere conto delle modifiche richieste dai proprietari di alcuni balconi che lamentavano, proprio a causa dei lavori di isolamento termico, la riduzione delle superfici calpestabili.
Milano: delibera valida se finalizzata ad interessi superiori
Di tutt'altro avviso è il Tribunale di Milano, che con la recente sentenza n. 30843/2021 sottolinea che "l'assemblea condominiale non può validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell'ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull'adeguato uso delle cose comuni".
Di conseguenza, per quanto riguarda la riduzione della superficie calpestabile dei balconi a causa del cappotto ritiene che tale sacrificio sia tollerabile, poiché ritenuto funzionale ad un più adeguato uso delle cose comuni (lo status energetico degli edifici) ed è finalizzato al soddisfacimento di interessi altamente meritevoli di tutela (risparmio energetico) e in relazione ai quali il minimo sacrificio connesso alla riduzione della superficie appare recessivo.
Da ultimo il Tribunale di Milano statuisce che "non può ritenersi che qualunque intervento edilizio assuma i connotati di lesione del diritto di proprietà esclusiva, con conseguente invalidità della delibera assembleare; altrimenti, l'installazione di "cappotti termici" sulle facciate dei condomini sarebbe subordinata al voto unanime dei condomini, con conseguente frustrazione della ratio sottesa all'intervento legislativo".
Una possibile soluzione per evitare la riduzione della superficie calpestabile dei balconi potrebbe essere quella di richiedere, al professionista incaricato del posizionamento del cappotto, l'installazione di un rivestimento più sottile sui balconi di proprietà dei dissenzienti, in modo tale da minimizzare la riduzione.
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