Ascolta "Asta giudiziaria: come funziona" su Spreaker.

Nel nostro Paese, le aste giudiziarie sono utilizzate per vendere diverse tipologie di immobili, terreni e beni immobiliari appartenenti a società fallite mediante un sistema regolato dal codice di procedura civile e da leggi speciali.
Tale procedura viene utilizzata per poter saldare i debiti presenti al momento dell'apertura del fallimento o di altra procedura concorsuale, con lo scopo di vendere al miglior offerente i beni del debitore e liquidare con quanto ottenuto i creditori concorsuali.
Vediamo insieme come si partecipa ad un'asta giudiziaria o fallimentare e quante tipologie esistono nel nostro ordinamento.

L'operazione di vendita dei beni a seguito di una procedura fallimentare o concorsuale, soprattutto se si tratta di immobili, avviene attraverso le aste giudiziarie.
L'asta giudiziaria viene regolamentata sia dal codice di procedura civile (agli artt. 474-632), sia da decreti legge e ministeriali che hanno introdotto nuove modalità, come l'asta giudiziaria telematica.

Chiaramente prima di partecipare ad un'asta di un immobile, nonostante sia indubbia la convenienza che caratterizza tale procedura, tramite la quale si riescono a conseguire immobili a circa il 20 o 30% in meno del loro valore di mercato, è assolutamente necessario rivolgersi al Catasto per verificare lo stato reale e la proprietà dell'immobile, richiedendo quindi una visura catastale e l'estratto della mappa dell'immobile.
Viene, comunque, in soccorso la perizia giudiziale, cioè un documento richiesto dal Tribunale contenente ogni informazione utile a descrivere le caratteristiche e lo stato di fatto l'immobile.

Come anticipato esistono diverse tipologie di asta giudiziaria:
1. Asta con incanto;
2. Asta senza incanto: la modalità preferita dal legislatore;
3. Asta telematica: che a sua volta si suddivide in altre tipologie.

Tutte chiaramente presentano caratteristiche specifiche in merito alla modalità di partecipazione, proposizione dell'offerta e dell'aggiudicazione dell'immobile.

Asta giudiziaria con incanto

Nella teoria per incanto si intende la predisposizione di una gara aperta tra vari concorrenti, che dovrebbe permettere una più rapida conclusione della procedura e un prezzo più vantaggioso per colui che propone la gara.
Questa tipologia d'asta è sicuramente quella che si riflette nell'immaginario comune, poiché si svolge con tutti i partecipanti riuniti in un'unica sala, con un continuo rilancio di offerte per aggiudicarsi il bene.

Tale procedura, tuttavia, è prevista in modo residuale e può avvenire solo se il giudice dell'esecuzione ritiene che, con l'aggiudicazione, si possa ottenere un prezzo del bene maggiorato della metà rispetto al prezzo di partenza.
La vendita con incanto avviene in un’udienza pubblica alla data e ora fissata dal giudice e la partecipazione è aperta a chiunque, tranne che al debitore.

Nella propria ordinanza il giudice fissa anche l’ammontare della cauzione, il prezzo base, il valore minimo del rilancio, le modalità e tempi di pagamento.
Ogni partecipante può rilanciare sia la sua, che le offerte degli altri partecipanti e si aggiudicherà il bene chi avrà offerto il prezzo più elevato.
Tale prezzo deve rimanere tale, cioè il più elevato, per tre minuti consecutivi e successivi all’ultima offerta.

Conclusa l’asta, devono trascorrere 10 giorni dall’udienza e in questo periodo chiunque può fare un’ulteriore offerta, ma solo per un prezzo superiore di almeno 1/5 rispetto a quello di aggiudicazione e dietro il versamento di una cauzione pari al doppio della precedente.
Se ciò dovesse avvenire, si aprirebbe una nuova asta. In caso contrario, l’aggiudicatario dovrà versare il prezzo entro 70 giorni successivi all’aggiudicazione.

Asta giudiziaria senza incanto

Tale procedura viene preferita rispetto alla precedente, poiché consente una maggiore trasparenza della procedura e tempi molto più rapidi.
Anche in questo caso chiunque può partecipare, con la sola esclusione del debitore, presentando la propria offerta, segreta e irrevocabile, in busta chiusa alla Cancelleria del Tribunale adito o al professionista scelto dal Giudice delle esecuzioni.

La busta deve contenere:

- L'identificazione dell'offerente;
- L'offerta, con i tempi e i modi di pagamento in caso di aggiudicazione;
- L'assegno circolare a titolo di cauzione che deve ammontare almeno al 10% del valore dell'offerta, il quale verrà restituito in caso di mancata assegnazione.

Nella data indicata dal giudice, si svolgerà l’udienza con la presenza di tutti i partecipanti e si procederà a vagliare le offerte, che devono essere ritenute valide.
Chiaramente, anche in questo caso, si aggiudica l’asta colui che ha proposto l'offerta più elevata e con tempi di pagamento migliori.
L'aggiudicatario dovrà versare il prezzo offerto e in caso di inadempimento, perderà sia la cauzione che l'aggiudicazione.

Asta giudiziaria telematica

Questa modalità è stata introdotta con il D.M. n. 32/2015 e il D.L. n. 59/2016 (convertito nella Legge n. 119/2016) ottenendo un estremo favore da parte del legislatore, per il quale deve essere utilizzata esclusivamente tale modalità, salvo non sia pregiudizievole per i creditori o renda più lento lo svolgimento dell'intera procedura.

La partecipazione avviene tramite il Portale delle vendite pubbliche gestito dal Ministero della Giustizia e tutto viene svolto attraverso la tecnologia, di conseguenza il partecipante non dovrà mai muoversi dalla propria residenza per effettuate tutte le operazioni necessarie.

Questa asta si suddivide in 3 tipologie, tutte senza incanto:

1. Asta sincrona: avviene in un determinato lasso di tempo alla presenza online dei partecipanti e del giudice dell’esecuzione o del professionista delegato. Durante questo periodo di tempo, i partecipanti possono presentare la loro offerta e i rilanci;
2. Asta sincrona mista: è simile alla precedente con la differenza che i partecipanti possono anche presenziare di persona. Dunque, si ha la medesima asta, contemporaneamente, online e in presenza;
3. Asta asincrona: le offerte e i rilanci vengono proposti in un lasso di tempo superiore rispetto all’asta sincrona, qualche giorno, e senza che vi sia collegato il giudice dell’esecuzione o il professionista delegato. I partecipanti vengono avvisati attraverso la posta elettronica certificata (PEC) di tutti i rilanci che vengono effettuati, al fine di poter rialzare la propria offerta e si aggiudica l’asta chi, allo scadere del tempo fissato, ha proposto l’offerta più elevata.

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