A causa del fermo di gran parte dell’attività lavorativa, disposto dal Decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri dell’11 marzo 2020 e volto a contenere la diffusione del Covid-19, sta diventando sempre più difficile onorare numerosi obbligazione contrattuali, per esempio il pagamento dei canoni di locazione.

Vediamo quali sono gli strumenti ordinari e eccezionali che possono essere adottati dai conduttori nel caso in cui non riescono a far fronte al pagamento dei canoni:

- Il Decreto Legge 18/2020 all’articolo 65 permette ad alcune attività di usufruire di un credito d’imposta in misura pari al 60% del canone di locazione del mese di marzo;

- L’articolo 1467 del Codice Civile, che trova applicazione nel caso di contratti ad esecuzione continuata, periodica o differita, prevede che qualora un evento straordinario e imprevedibile fuori dalla sfera d’azione delle parti dia luogo a un’eccessiva onerosità di una delle due prestazioni, il relativo obbligato ha la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto fornendo la prova del fatto da cui deriva l’eccessiva onerosità e della straordinarietà e imprevedibilità dello stesso;

- L’articolo 27 della Legge 392/1978 (Legge sull’equo canone), che trova applicazione nel caso di contratti di locazione di immobili adibiti ad attività industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, nonché alberghiere e di lavoro autonomo, fornisce uno specifico rimedio prevedendo il “recesso per gravi motivi”; per chiedere l’applicazione di questa norma è fondamentale dimostrare che l’emergenza Coronavirus ha creato al conduttore un danno economico, a causa del calo dell’attività lavorativa, tale da incidere sull’andamento dell’azienda, provocandogli uno squilibrio finanziario che impedisce il pagamento del canone di locazione.

Nel caso in cui il conduttore, invece, voglia semplicemente richiedere al locatore di posticipare il pagamento dell'affitto, occorre valutare l’impatto sull’attività dell’obbligato delle misure di contenimento, come indicato nell’articolo 91 del Decreto Legge 18/2020; ciò significa che il conduttore impossibilitato ad adempiere alle scadenze di pagamento dei canoni a causa dell’emergenza può sospendere i pagamenti senza che ciò costituisca presupposto per la decadenza del contratto o l’applicazione di interessi moratori.

Riassumendo, il conduttore, se da un lato non può richiedere la riduzione del canone di locazione, dall’altro, se sussistono le condizioni, può richiedere la risoluzione del contratto o la sospensione dei pagamenti fino a quando l’emergenza non sarà rientrata.

Questo non significa che le parti non possano procedere a una modifica del canone di locazione, prendendo in considerazione il fatto che molti locatari potrebbero essere disposti ad accettare una riduzione o una modifica della scadenza del canone per garantirsi un flusso di liquidità, piuttosto che vedersi risolvere il contratto.

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